Comment calculer ses impôts ?!

Aujourd'hui, intéressons-nous à un sujet qui fait peur aux français ! LES IMPÔTS !

La plupart des personnes ne savent même pas comment est calculée leur Tranche Marginale d'Imposition (TMI, hein qu'est-ce que c'est ?!) et n'ont donc aucun contrôle sur ce qu'il se passe.

En tant qu'investisseur locatif, il n'est pas envisageable de ne pas assimiler ce sujet. C'est même d'après moi, LE point qu'il faut anticiper au maximum, si tu ne veux pas que ton investissement à la base rentable ne se transforme en gouffre. Un projet que tu pensais rentable, avec un cash-flow positif, peut complètement virer en quelque chose qui te demandera un effort d'épargne important chaque mois.

Commençons par le commencement, avec le calcul de ta TMI, qui est finalement très simple :

Il faut que tu visualises les tranches marginales d'imposition (TMI), comme une jauge verticale que tu remplies au fur et à mesure que tu perçois tes revenus au cours de l'année.

Cette jauge, est dotée de plusieurs seuils. A l'heure de l'écriture de l'article, en 2022, les seuils sont les suivants : 0€, 10225€, 26070€, 74545€, et 160336€ de revenus annuels.

Et entre chaque seuil, le revenu qui s'y trouve est imposé à un taux différent, soit : 0%, 11%, 30%, 41%, et 45%. 

Chaque seuil est donc atteint, ou non, en fonction du revenu perçu pendant l'année. 

Imageons cela avec les barèmes de 2022, avec une personne ayant un quotient familiale de une seule part, et avec un revenu de 35.000€ annuel net : 

Avec un revenu annuel net de 35.000€ par an, le seuil de 26070€ est dépassé. La TMI est donc de 30%. Mais ce n'est pas les 35.000€ qui vont être imposés à 30%, la décomposition va être comme suit :

• 10225€ imposés à 0% = 0€
• (26070€ - 10225€) = 15845€ imposés à 11% = 1743€
• (35000€ - 26070€) = 8930€ imposés à 30% = 2679€

Ce qui fait donc un total d'impôts à 4422€.

Maintenant que nous sommes d'accord sur la détermination de la TMI, intégrons maintenant un revenu locatif complémentaire pour observer comment ces derniers sont traités.

Pour simplifier, partons sur un investissement lambda en nu, au régime micro foncier. Pour rappel, le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30% des revenus fonciers perçus.

Admettons, que tu possèdes un T2, qui te rapporte 500€ par mois (donc 6000€ par an), et que tu as un crédit à hauteur de 450€/mois (oublions pour l'exemple, toutes les charges du type TF, copro, assurances, CFE, imprévus, .....). 

Certains penseront que c'est une affaire rentable, car l'appartement est à première vue totalement autofinancé !

Sauf qu'il va maintenant falloir déclarer tes revenus fonciers... Procédons au calcul : 

• 6000€ abattus de 30% = 4200€
• Nous sommes dans la TMI des 30%
• Nous allons devoir s'acquitter de la CSG CRDS de 17,20%
• Nous devons donc payer 4200€ x (30% + 17,2%) = 1982€ d'impôts+CSG sur les loyers

 Soit ramené au mois, 165€ d'impôts par mois issus de cette location nue. 

Voilà comment passer d'un investissement "auto-financé", à un investissement qui vous demandera 115€ par mois d'effort d'épargne, simplement à cause des impôts. 

La fiscalité est donc l'un des points à ne surtout pas négliger avant de réaliser son projet. 

Certains régimes fiscaux sont plus avantageux que d'autres (Régime foncier au réel, LMNP régime réel, ou encore SCI à l'IS si le cas s'y prête), et sont à choisir en fonction de ta situation personnelle. Peu importe lequel, une chose est sûre, c'est que tu dois intégrer le calcul dès les premières simulations d'investissement, pour ne pas te retrouver dans une situation compromettante.

Evidemment, le simulateur Pro-Rendement intègre cela afin de réaliser une estimation la plus juste possible. N'hésite pas à l'essayer dès maintenant !

Kévin de Pro Rendement.